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2012顺德楼市调控依旧 楼价博弈入深水区

2012-01-06 16:10 [来源]:未知 作者:广东在线





  刚刚过去的2011年,顺德楼市犹如一辆过山车,在经历了年初三个月的疯狂上涨之后,因为限购令的突袭而猛然进入下降渠道。面对已经到来的2012,顺德楼市是否能够咸鱼翻身重回牛市,还是继续受经济大环境的影响持续低迷不振?展望2012,顺德楼市的三级市场里将有哪些新变化?土地拍卖前景是否乐观?一二手市场如何联动销售?本报记者将为您一一盘点。
  

土地市场:勾地拍卖重现顺德


  底价成交甚至流拍不断,土地市场形势的日益严峻早已是不争的事实。严厉的调控政策和低迷的经济环境,让开发商不仅不敢再造“地王”,就连出手普通的商住地块都分外谨慎。相比之下,国土部门也始终坚守不愿意放量或者降价,导致了2011年顺德土地市场的供需成交整体低迷,土地转让整体情况更是与去年年初的计划相去甚远。相关数据显示,2011年顺德全区共计成交地块42块,成交面积约220万平方米,其中,商住面积仅为60万平方米左右,同比2010年150万平方米的成交大幅下降60%。如何重振土地市场成为了顺德楼市的首要难题。
  2011年的最后一周,已经长久没有推出住宅用地的顺德土地市场,因为一宗位于陈村的地块而再次成为媒体关注的焦点。根据顺德区土地房产登记发证与交易中心的招拍挂数据显示,该地块地处顺德区陈村镇南涌佛陈路北侧,用地面积达到5675546;28平方米,土地用途为城镇住宅用地兼容商服用地,各项规划指标要求为容积率≤346;5、建筑密度≤25%,可修建4万平方米的商业面积,且最高楼可达到120米。这不仅是2011年以来陈村推出的最大及最为优越的商住用地之一,更是一块预供地块,并已开始接受企业的预申请。以此为标志,时隔2年之后,勾地制度再现顺德土地市场。
  所谓的预供地块即俗称“勾地制”,指的是在常规的土地招拍挂出让程序之前设置了“用地预申请”环节。以陈村地块为例,在正式拍卖之前,企业需要率先提出申请,并缴纳最低价格的5%为担保金额,作为用地预申请承诺金,得到土地主管部门允许后,才进行拍卖。该制度最早起源于香港,2008年开始引入顺德市场,在当时市场低迷的大背景之下,曾多次使用。不同于普通的招拍挂,勾地制度不仅可以避免在拍卖前试探各方的价格底线,还可以最大限度地避免流拍风险。
  事实上,自2011年3月限购以来,住宅成交的持续走低,相应地对土地市场中的城镇住宅用地造成了不利影响,流拍或底价成交的情况屡屡可见。顺德工业园一块商住综合用地两度流拍;7月份以后,顺德仅有2块住宅及商业用地成交金额勉强过亿元……面对如此严峻的土地交易现状,也难怪国土部门会让勾地制度在2012年重出江湖,以起到防止土地流拍的保险作用。
  

一手市场:限购持续楼价“假摔”变“真跌”


  2011年3月18日突袭全城的佛山“限购令”成为了顺德楼市的重要转折点。作为国内第一个出台限购令的地级市,佛山原则上要求对已有1套住房的佛山户籍居民家庭和能够提供在佛山1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭,限购1套住房。业内人士亦解读该“限购令”为史上最严厉的限购政策。
  同样以3月18日为节点,猛涨许久的顺德楼市开始迅速进入下行渠道,成交量出现大幅下滑并持续至今,与之相对应的成交均价却并未出现明显松动。尽管官方数据显示楼价已出现松动,开发商亦频频打出诱人折扣,然而买家们却并不买账,质疑楼价“假摔”。从成交量来看,顺德2011年全年成交面积预计约为240万平方米,比2010年的308万平方米环比下滑超20%。根据顺德区商品房交易信息网的网签数据显示,2011年1—4月份,顺德全区十镇街的每月成交面积约为9万平方米,成交量维持在2500套左右。然而,从5月份开始,随着“限购令”的逐渐显现其威力,月均成交面积下跌至14万平方米左右,成交量基本在1000—1400套徘徊,其中9、10月等传统销售旺季的成交量仅为1000套左右。成交均价方面,2011年成交均价最高的月份为2月,创下了7655元/平方米的新高,此后数月成交均价始终维持在7字头,并未出现大幅下滑。直至年关将至,才有不少镇街楼盘开始加大促销力度,以求回笼资金度过寒冬。